Договорът за лизинг и договорът за наем

Независимо от данъчната нормативна регламентация спокойно може да се твърди, че има сериозни сходства между правоотношенията по договор за лизинг и при тези, уреждани чрез договора за наем. Дори някои автори защитават теорията, че лизингът не е нищо друго освен съвременна разновидност на наема на машини, оборудване и други стоки. Между оперативният лизинг и договора за наем прилика най-напред съществува в общите характеристики на двата договора. И двата, според известните разграничения на видовете договори в правната теория, трябва да бъдат определени като двустранни. Или по думите на Ал. Кожухаров, тези страни взаимно се задължават. Всяка от тези страни е длъжник на контрагента си и същевременно кредитор.

Задължението на едната страна е основанието (каузата), поради което другата страна поема насрещно задължение.

Както договорът за наем, така и договорът за лизинг са консенсуални. Считат се сключени, когато страните постигнат съгласие по техните клаузи, когато съвпадат техните насрещни волеизявления. Предаването на вещта, предмет на договора, не е необходимо, за да се счита договорът за валидно сключен.
И двата договора са възмездни. Наемателят дължи на наемодателя определената в договора наемна цена, за предоставената му за временно ползване вещ (чл. 238 ЗЗД). Лизингополучателят заплаща на лизингодателя възнаграждение за вещта, която ползва по договора за лизинг (чл. 342 ал. 1 ТЗ).
И двата договора са комутативни. Облагата, която ще получи всяка от страните е известна и определена още при сключването на договора за Наем, съответно за лизинг.
Законодателят е посочил и съществуващите различия между двата договора, като в чл. 347 ал. 2 ТЗ е посочил онези норми от уредбата на договора за наем в ЗЗД, които не намират приложение и не са относими към договора за лизинг. Това са чл. 229 ал. 3, чл. 231 ал. 1 и 2, чл. 233 ал. 1, чл. 235, чл. 236 ал. 1, чл. 237, чл. 238 и чл. 239 ЗЗД.
Чл. 229 ал. 3 ЗЗД във връзка с чл. 229 ал. 1 и 2 ЗЗД предвижда за договора за наем ограничение в срока на неговата максимална продължителност. Договорът за наем не може да се сключва за повече от три/ съответно десет години. Ако договорът въпреки това бъде сключен за по-дълъг срок, според чл. 229 ЗЗД, той се редуцира ex lege до три/ съответно десет години. Лизингът е обикновено дългосрочен договор. За него не подхожда ограничение в срока.
Чл. 231 ЗЗД касае разпределянето от закона на задълженията по разноските, свързани с поправките на наетата вещ. Първата алинея е свързана с дребните поправки, които се налагат във връзка с обикновеното ползване на вещта. Тези поправки законодателят възлага на наемателя. Втората алинея на чл. 231 ЗЗД възлага всички други повреди, ако не са причинени виновно от наемателя, на наемодателя. Ако наемодателят не извършва тези поправки (тази поддръжка), наемателят може, на основание чл. 230 ЗЗД, да поиска поправяне на вещта или съразмерно намаление на наемната цена, или да развали договора за наем. Наемателят може да търси и обезщетение във всички случаи, когато повредата се дължи на причина, за която наемодателят отговаря (арг. от чл. 231 ал. 2 във връзка с чл. 230 ал. 2 ЗЗД). Законът позволява наемателят сам да извърши поправките, като прихване стойността им срещу дължимия се наем. Изключването на разпоредбата на чл. 231 ЗЗД от приложимост спрямо договора за лизинг съобразява специфичното правило на чл. 245 ТЗ, което предвижда разноските по поддържането на лизинговата вещ да са за сметка на лизингополучателя.
В масовия случай неприложима по договора за лизинг е и разпоредбата на чл. 233 ал. 1 ЗЗД. Основният момент в тази норма е въведеното в нея задължение за наемателя да върне наетата вещ. Едно от съществените различия, е именно, че по договора за лизинг лизингополучателя няма задължението да върне вещта (чл. 342 ТЗ предвижда правото на лизингополучателя да придобие лизингованата вещ по време на договора за лизинг или след изтичането на срока му), освен при някои изключения при хипотезата на неупражнено право за придобиване при финансовия лизинг с опция, а така също и при някои случаи на оперативен лизинг.
Неприложима към договора за лизинг е нормата на чл. 235 ЗЗД, която предвижда възможността наемателят на помещение в етажната собственост, при определени от закона условия, да бъде изваден от наетото помещение.
Неприложима към договора за лизинг е и установената в чл. 236 ал. 1 ЗЗД възможност наемния договор да се счита продължен за неопределен срок, след изтичане предвидения в договора за наем срок, ако след този срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставянето на наемодателя. (Тази норма обаче няма императивен характер и при изрична договорка между страните в лизинговото правоотношение може и да намери място в договора за лизинг).
В чл. 342 ал. 2 ТЗ е допуснат и един правен парадокс, който би следвало да води до забрана за прилагане на цял един институт, ползван години на ред успешно от лизинговите компании в полза на лизингополучателите, повишаването на тяхната конкурентоспособност, както и общото икономическо развитие, а именно „Обратният лизинг“. Чл. 342 ал. 2 предвижда:

„С договора за финансов лизинг лизингодателят се задължава да придобие вещ от трето лице при условия, определени от лизингополучателя, и да му я предостави за ползване срещу възнаграждение.“

Императивната норма не допуска правна възможност, лизингодателят да лизингова на лизингополучателя собствена вещ, или вещ, която следва да закупи от самия лизингополучател. Този правен парадокс няма нито правна, нито икономическа логика и стриктното спазване на императива, би довело до безсмислено лишаване на страните в лизинговото правоотношение да реализират на лизинг свои собствени активи, принудени да реализират единствено и само вещи, собственост на трети лица. Създадена е правна несигурност в сегашните отношения, като се поставя под съмнение правната валидност на договорите за Обратен финансов лизинг, като правоотношение между Лизингодател и Лизингополучател. Този парадокс налага спешна поправка на чл. 342 ал. 2, с която да бъде попълнена празнотата по отношения на лизинговането на вещи собственост на лизингодателя или на лизингополучателя.